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發(fā)表于：2024/09/06 21:30:01
租到“甲醛房”能要求退租嗎？
房東反訴租客賠償房租損失，法院判決房東應(yīng)退還租金
租房時發(fā)現(xiàn)租到了一間“甲醛房”該怎么辦？日前，上海市寶山區(qū)人民法院審結(jié)了一起房屋租賃合同糾紛案件，租客在房屋租賃平臺租住“甲醛房”后，多次與房東協(xié)商未得到妥善解決，其能否以甲醛超標為由解除租賃合同并要求退還租金？房東表示房屋空閑的租金損失法院又會如何認定？
租來的房裝修完未滿一月
2023年7月，倪先生通過租房平臺了解到某小區(qū)一房屋的租賃消息，經(jīng)聯(lián)系房東周女士，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定租期為一年，租金每月3400元。合同簽訂當日，倪先生支付了一個月房租及額外的租賃保證金3400元，周女士當即告知其房門密碼。
次日，倪先生準備搬家入住，但偶然間從鄰居處了解到該間房屋距離裝修完成還不滿一個月?？紤]到甲醛問題，倪先生立刻與周女士溝通要求退房，被拒。隨后，倪先生又提出邀請第三方檢測機構(gòu)在雙方都在場的情況下對房屋進行甲醛檢測，并表示若甲醛未超標，則繼續(xù)入住，否則需退房，而周女士對此未作出回應(yīng)。
無奈之下，倪先生于次日自行委托A檢測機構(gòu)對房屋空氣環(huán)境進行檢測，結(jié)果顯示室內(nèi)空氣中的甲醛含量超標。據(jù)此，倪先生通過微信向周女士發(fā)送檢測報告，并表示房屋存在甲醛問題，自己尚未入住，亦未更改房門密碼，要求周女士退房。
租客提起訴訟遭房東反訴
四個月后，仍未得到任何回復(fù)的倪先生向?qū)毶椒ㄔ禾崞鹪V訟。倪先生認為，周女士的行為已經(jīng)侵犯了其合法權(quán)益，故請求法院確認雙方租賃合同已于7月解除，并要求周女士返還租金及租賃保證金共計6800元。
庭審中，被告周女士辯稱，不認可租賃合同已于7月解除。房屋租賃合同是雙方的真實意思表示，合法有效，周女士一直按合同履行。房屋是6月初進行的裝修，在得知倪先生提起訴訟后，其對房屋也進行了第三方檢測，發(fā)現(xiàn)不存在甲醛超標的情況，周女士不存在違約行為，故不同意退還租金及支付違約金。相反，合同簽署后，倪先生至今沒有解除租賃合同，導致周女士11月底才收回系爭房屋，倪先生支付的房租和保證金不足以彌補周女士的損失。為此，周女士提出反訴，請求判令倪先生向其賠償三個月房租損失10200元。
針對周女士的反訴，倪先生辯稱，雙方簽訂租賃合同之前已就房屋甲醛問題進行過溝通。倪先生委托鑒定檢測的結(jié)果出來后，其就以房屋甲醛超標為由提出過合同解除事宜。如果周女士認為不存在超標情況，應(yīng)當立即驗證，而周女士一直拖延到案件審理時才委托檢測，是為了等待甲醛不再超標，其行為構(gòu)成故意擴大租金損失。
房東租金損失由其自行承擔
寶山法院審理后認為，周女士自認房屋于6月初進行裝修，其作為出租方，應(yīng)提供符合居住條件的房屋。7月，倪先生表示新裝修的房屋可能存在甲醛超標問題，要求雙方均在場的情況下進行甲醛檢測，但周女士對此未有回應(yīng)。在此情形下，倪先生有權(quán)單方委托檢測機構(gòu)出具檢測報告。結(jié)合房屋裝修時間及檢測結(jié)果，倪先生擔心甲醛超標并向周女士提出解除租賃合同，符合常理。
至于周女士在庭審過程中提供檢測報告，主張房屋不存在甲醛超標情形，法院認為，考慮到甲醛的揮發(fā)性及空氣流動性，周女士提供的檢測報告僅能證明檢測當時房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量情況，無法反映7月的房屋情況。合同簽訂后倪先生一直積極與周女士協(xié)商溝通房屋甲醛問題，未實際搬入房屋且于起租日次日便提出解除合同，其間亦無故意拖延行為。倪先生提出解除合同后周女士理應(yīng)及時收回房屋，周女士怠于收回房屋的租金損失應(yīng)由其自行承擔。
據(jù)此，寶山法院判決雙方租賃合同于2023年7月解除，周女士應(yīng)退還倪先生租金及租賃保證金共計6800元。
一審判決后，原、被告均服判息訴，該案已生效。
法官說法
一、承租人能否以甲醛超標為由要求解除合同并退還租金等費用？
法律規(guī)定，出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。因此，作為住房出租人，應(yīng)保證其出租的房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量符合國家環(huán)保標準。針對裝修后空置時間短、甲醛等有害氣體含量高的房屋，應(yīng)積極進行檢測、治理，需待其有害氣體揮發(fā)至濃度限值以下才能對外出租。若出租人提供的租賃房屋有害氣體超標，危及承租人身體健康，即便承租人訂立合同時明知該租賃房屋空氣質(zhì)量不合格，人民法院也應(yīng)支持承租人要求解除合同并退還租金等費用的請求。
二、承租人不慎租到“甲醛房”如何應(yīng)對？
■溝通反饋異議應(yīng)留痕 在租賃過程中若發(fā)現(xiàn)可能存在甲醛等有害氣體超標情況，應(yīng)第一時間向出租人提出異議，并保留好雙方的溝通記錄。
■檢測機構(gòu)選擇要正規(guī) 必要時應(yīng)請檢測機構(gòu)上門檢測房屋內(nèi)空氣質(zhì)量，并提前核查好機構(gòu)的資質(zhì)和權(quán)威證書，確保機構(gòu)正規(guī)。檢測時，盡可能保證雙方都到場，若出租人拒不配合前往現(xiàn)場，承租人則應(yīng)保留好檢測報告、檢測費用支付憑證及發(fā)票。
■協(xié)商解決糾紛存理性 在檢測出屋內(nèi)空氣質(zhì)量不合格后，冷靜、理性地與出租方協(xié)商退租事宜。若無法通過協(xié)商解決問題，可通過法律途徑保護自身權(quán)益。
此外，法官提醒：在房屋租賃合同簽訂前，應(yīng)詳細了解房屋現(xiàn)狀，詢問裝修結(jié)束時間。針對裝修空置時間不長的房屋，必要時可要求出租人提供近期房屋內(nèi)空氣質(zhì)量檢測報告，確保居住環(huán)境良好。
本報記者 郭劍烽
通訊員 陸藝楷 新民晚報