清清漫玄2024215期3d圖謎
發(fā)表于：2024/08/11 20:23:00
第一財經(jīng) 作者：孫夢凡
盛夏時節(jié)，開發(fā)商對熱門地塊興趣高漲，土拍市場頻現(xiàn)高溢價成交，部分城市更是誕生出“地王”。
據(jù)不完全統(tǒng)計，在剛過去的七月份，北京、上海、杭州、南京等地，均出現(xiàn)了高熱地塊，有的成為區(qū)域內(nèi)新晉“地王”，有地塊競價幾十輪被爭搶、還有地塊成交溢價率高達40%。
各大城市也屢屢“收金”，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月全國各類用地出讓金top10中，前十名城市分別是：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。不過整體來看，土地市場的高熱仍是“點狀”現(xiàn)象，市場整體仍呈“縮量”之勢。
微觀層面，土拍仍在尋求回溫；宏觀層面，新一輪土地制度改革或?qū)㈤_啟。
業(yè)內(nèi)認為，二十屆三中全會《決定》進一步明確了土地制度改革方向，本次新型城鎮(zhèn)化與深化土地制度改革高度關(guān)聯(lián)，土地資源的合理配置以及高效利用、盤活是重要方向。土地價格也將更多由市場供求關(guān)系決定，土地端的限制性政策有望進一步優(yōu)化調(diào)整，如核心城市取消土地端限價等。
熱點城市地塊被爭搶
在剛結(jié)束的七月份，哪個城市是土拍市場的“贏家”？
據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國土地市場月報(2024年7月)》顯示，7月全國各類用地出讓金top10城市中，前十的城市分別是：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。
具體到住宅用地，出讓金TOP20的城市中：北京166億元排名第一、成都150億元排名第二、西安93億元排名第三；第四到第十為上海、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。
從前七月整體情況看，北京依然是今年的土拍“大陣地”，前七月住宅用地出讓金898億元位居第一，杭州648億元排名第二、上海515億元排名第三；其后則為西安、成都、合肥、廈門、南京等。
一線城市、熱點二線城市，是當下房企爭搶的“主戰(zhàn)場”，不僅榜單顯示出該特征，今年出現(xiàn)的那些高溢價、甚至“地王”地塊，也大多位于熱點一二線城市，房企投資集中度正越發(fā)集中。
比如一線城市的北京，今年頻頻出現(xiàn)高價成交項目，土拍市場可謂熱鬧不已。7月25日，保利發(fā)展聯(lián)合北京建工競得北京市海淀區(qū)一宗涉宅用地，總價89.01億元刷新片區(qū)紀錄，成為海淀區(qū)新晉“地王”。
這塊地故事頗多。早在2016年時，萬科+住總聯(lián)合體曾以59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地塊，但是因項目要求100%自持、住宅部分要全部作為租賃住房，19號地塊先是住總退出，隨后萬科也退地、土地重新掛牌出讓。
如今，保利發(fā)展聯(lián)合北京建工，多年后重新競得該地塊，不過價格已較曾經(jīng)大幅增長，起始出讓價和上限價格分別為86億元、103億元，而2016年時分別為44億元、59億元。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，這塊地是7月全國住宅用地成交總價最高地塊，銷售指導價也達到9萬元/平方米。
一線城市中的上海，土拍也有“小驚喜”出現(xiàn)。比如“滬九條”出臺后，7月9日當?shù)嘏e行2024年三批次土拍，且取消了土地溢價率封頂10%的要求，也未在出讓條件中規(guī)定相關(guān)房地聯(lián)動價。其中，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊和楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊，最終成交溢價率分別達到21.2%和17.1%。
其他城市熱點項目也不斷涌現(xiàn)。7月31日，南京鼓樓區(qū)鳳凰街道一宗地塊出讓，這是鼓樓區(qū)龍江板塊近年首次推出的住宅用地。最終經(jīng)41輪競價，由南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司摘得，總價4.68億元，成交樓面價32572元/平方米，溢價率達到20.62%。
在杭州，7月30日，濱江區(qū)白馬湖宅地公開出讓，掛牌起始價19.46億元，起始樓面價20938元/平方米，采取“價高者得”原則確定競得人。由于該板塊內(nèi)宅地已10年未供應(yīng)，最終經(jīng)過42輪競價后，綠城以27.16億元競得，成交樓面價29223元/平方米，溢價率逼近40%。
不過整體來看，當下土拍市場難言已然回溫，房企投資節(jié)奏也較為集中、謹慎。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1～7月，TOP100企業(yè)拿地總額4307.1億元，同比下降38.0%，相較1-6月降幅繼續(xù)擴大2.2個百分點?！澳玫叵蚝诵某鞘袃?yōu)質(zhì)地塊聚焦的趨勢持續(xù)，土拍市場和銷售市場分化加劇，促使房企拿地短期內(nèi)整體依舊保持審慎態(tài)勢。”
央國企份額會否持續(xù)提升？
地產(chǎn)盤整期的土拍市場中，央國企是絕對的市場“主力軍”。
今年前七月，新增貨值規(guī)模最高的三家房企，分別為建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地和保利發(fā)展。其中，建發(fā)房產(chǎn)以621億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤置地以571億元位列第二，保利發(fā)展新增貨值規(guī)模為508億元，位列第三；前十房企新增貨值總額共4315億元，占百強房企的32.4%。
土地是銷售的“糧倉”，當下不僅在土拍市場，央國企銷售上的市場份額也不斷提升。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，從中指研究院《2024年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》和《2024年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》可見，部分央國企銷售表現(xiàn)韌性較強。
他表示，比如綠城中國，去年7月銷售額排名第7，今年7月排名第3 。越秀地產(chǎn)去年7月銷售額排名第13，今年7月排名第9 ，提升4名。保利置業(yè)去年7月銷售額排名第25，今年7月排名第17 ，提升8名。中建壹品去年7月銷售額排名第39，今年7月排名第18 ，排位大幅提升21名。
“短期來看，近幾年房地產(chǎn)央國企銷售、拿地的市場份額提升，肯定是持續(xù)的狀態(tài)，這類企業(yè)有融資優(yōu)勢、有較強的品牌優(yōu)勢，在市場深度調(diào)整時期，抗風險能力更強。”劉水認為。但從長期來看，隨著房地產(chǎn)市場逐步恢復常態(tài)，民營房企的市場份額或會再提升。
“經(jīng)營開發(fā)能力較強的房地產(chǎn)央國企就10多家，總體規(guī)模有限。”劉水表示，特別是當前居民對“好房子”的需求在提升，10萬億市場規(guī)模下，地方國企沒有能力支撐市場。而部分民營房企經(jīng)營效率較高，產(chǎn)品力強，一旦市場恢復常態(tài)，這些企業(yè)競爭力較強，或會提升市場份額。
此外在宏觀層面，土地市場也將更加市場化、高質(zhì)量方向發(fā)展。
日前二十屆三中全會提出，要“優(yōu)化土地管理，健全同宏觀政策和區(qū)域發(fā)展高效銜接的土地管理制度”，“建立新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標配置同常住人口增加協(xié)調(diào)機制”，以及“優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設(shè)用地二級市場，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地”等原則。
中指研究院表示，綜合來看，本次新型城鎮(zhèn)化與深化土地制度改革進行了高度關(guān)聯(lián)，土地資源的合理配置以及高效利用、盤活是重要方向。另外，土地價格也將更多由市場供求關(guān)系決定，土地端的限制性政策有望進一步優(yōu)化調(diào)整，如核心城市取消土地端限價等。
“未來人口持續(xù)增加的優(yōu)勢地區(qū)，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標或?qū)⒌玫礁啾Ｕ希?、房、地’?lián)動機制的建立將發(fā)揮更大效能?！痹撗芯吭罕硎荆送?，妥善處置閑置存量土地的配套政策，也有望加速落地落實，盤活存量土地，提高土地資源利用效率，是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。